Ley de condominios en Jalisco: cuotas, morosos y asambleas según el Código Civil (2026)

En Jalisco no hay una "ley de condominios" separada: el régimen de condominio en Jalisco está en el Código Civil del Estado, Título Sexto, artículos 1001 a 1038. Ahí se define cómo se pagan las cuotas, qué pasa con los morosos, cuándo hay asamblea, qué hacen el administrador y el consejo de administración y cómo se resuelven los conflictos. Esta guía lo resume artículo por artículo para administradores y consejos de cotos, privadas y edificios de Guadalajara, Zapopan, Tlajomulco, Tlaquepaque y el resto del estado.

Si administras en otro estado, revisa las guías de la ley de condominios de la CDMX, del Estado de México y de Hidalgo. Para lo práctico, tenemos guías sobre cómo organizar una asamblea, la alícuota y el fondo de reserva.

Qué norma aplica en Jalisco y a quién

• Dónde está (arts. 1001 a 1038): en el Código Civil del Estado de Jalisco. Lo que no prevea el reglamento ni ese título se resuelve con las reglas de la copropiedad del mismo código (art. 1038).
• Qué es un condominio (art. 1001): cada condómino es dueño exclusivo de su unidad privativa y de un porcentaje de las áreas comunes, que no se pueden dividir ni separar de la propiedad individual.
• Simple o compuesto (art. 1002): es compuesto cuando dos o más unidades condominales comparten áreas comunes en un mismo predio. Es el caso típico de varios cotos dentro de un desarrollo grande con accesos o vialidades compartidas.
• Horizontal, vertical o mixto (art. 1003): horizontal cuando cada quien tiene su lote con casa (la mayoría de los cotos); vertical cuando es un edificio de departamentos; mixto cuando se combinan.
• Tamaño máximo (art. 1005): un condominio habitacional tiene como máximo 10 hectáreas o 2,500 habitantes, con hasta 20% más si las normas de urbanización lo justifican.
• Constitución (art. 1006): se necesita autorización del municipio y escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, con el porcentaje de cada unidad y el reglamento interior, que debe fijar las bases para pagar cuotas y formar fondos de reserva, y la instancia para resolver conflictos.

Si tienes dudas sobre la diferencia entre un coto en condominio y un fraccionamiento abierto, revisa qué es un fraccionamiento y cómo se diferencia de un condominio.

Cuotas de mantenimiento: qué dice el Código Civil

• Proporción (art. 1026): todos contribuyen a los gastos de mantenimiento y operación y a los fondos de reserva según el porcentaje de su unidad privativa.
• Elementos de uso exclusivo (art. 1026): si una escalera, un elevador, un patio u otra instalación solo sirve a algunos condóminos, sus gastos los pagan quienes la usan.
• Obras de mejora (art. 1026): el mismo acuerdo que aprueba una obra de mejoramiento debe fijar cómo se pagará. Más detalle en cuotas extraordinarias.
• Por adelantado (art. 1028): las cuotas se pagan por adelantado y en la fecha establecida.
• No usar no exime (art. 1008): el condómino que no usa su casa o alguna área común no queda libre de sus obligaciones.
• Recibo de cada pago (art. 1012 IV): cobrar las cuotas y extender los recibos es obligación del administrador.

Con un software de cobranza para condominios, el cargo del periodo se genera por adelantado con el porcentaje de cada casa, el recibo sale en cuanto se registra el pago y el adeudo de cada unidad queda listo para el estado de cuenta.

Morosos: intereses, título ejecutivo y venta judicial

Intereses moratorios (art. 1028)

Si la cuota no se paga a tiempo, se cobra como perjuicio un interés de hasta el tipo moratorio promedio que fijen las dos mayores instituciones de crédito del país en préstamos ordinarios quirografarios a 30 días, según lo determine el reglamento. Por eso conviene que el reglamento diga con claridad la tasa y desde cuándo corre.

El estado de cuenta como título ejecutivo (art. 1029)

Cuando pasan 90 días desde el vencimiento, el estado de cuenta firmado por el administrador y aprobado por el presidente del consejo de administración es título ejecutivo. Debe precisar el importe y el origen del adeudo (cuotas, otras responsabilidades y perjuicios). Con eso se puede ir directo a juicio ejecutivo.

Inquilinos y ocupantes (arts. 1029 y 1033)

Quien ocupa la unidad por cualquier título responde de forma solidaria con el dueño por las cuotas ordinarias y extraordinarias. Si el incumplido es un ocupante no propietario, el administrador puede demandar la desocupación con consentimiento del dueño; si el dueño se opone, se procede contra ambos. Más en inquilinos en condominios.

Venta de los derechos del condómino incumplido (art. 1032)

El condómino que reiteradamente no cumple o causa conflictos sin justificación puede ser demandado por el administrador para que sus derechos se vendan en subasta pública. Requiere un acuerdo de asamblea extraordinaria tomado por más de la mitad del total de condóminos, protocolizado, y es un juicio ante el juez de primera instancia. Es la última opción, no la primera.

Sin constancia de no adeudo no hay venta (art. 1029 bis)

Al vender una unidad, el notario debe exigir al vendedor la constancia de no adeudo expedida por el administrador. Llevar saldos al día evita retrasar escrituras.

Otras consecuencias de no pagar

Para ser consejero hay que estar al corriente (art. 1015), y si el administrador es condómino debe acreditar que tiene sus cuotas cubiertas (art. 1011). El Código Civil no prevé expresamente suspender servicios a morosos; si tu coto quiere limitar el uso de amenidades, debe estar en el reglamento y aprobado en asamblea. Lo explicamos en cómo restringir amenidades a morosos y en cómo disminuir la morosidad.

Asambleas: frecuencia, convocatoria y quórum

• Órgano supremo (art. 1019): la asamblea de condóminos manda; puede ser ordinaria o extraordinaria.
• Ordinaria anual (art. 1020): al menos una vez al año, dentro del primer trimestre, para el informe general, elegir al consejo, designar administrador y aprobar el presupuesto del año siguiente. Te ayuda la guía de presupuesto anual del condominio.
• Extraordinaria (art. 1021): en cualquier momento para modificar el reglamento, hacer obras de mejora, disponer de bienes comunes, pedir la venta judicial de los derechos de un condómino o reconstruir, entre otros casos.
• Quién convoca (art. 1022): el administrador, el consejo o, a petición de condóminos con al menos una quinta parte de los derechos, el juez civil; cualquier condómino puede pedirlo al juez si pasó más de un año sin asamblea.
• Anticipación (art. 1025): 15 días naturales para la ordinaria y 20 para la extraordinaria. La convocatoria se fija en lugares visibles y se envía por correo con acuse a quien lo haya pedido. Debe decir día, hora, tipo de asamblea, lugar y orden del día.
• Fuera del orden del día (art. 1025): lo que no estaba en el orden del día no tiene fuerza legal, salvo que esté representado el 100%.
• Lugar (art. 1025): siempre en el municipio del condominio, de preferencia en la propia unidad.
• Quórum de la ordinaria (art. 1023): 51% de los derechos en primera convocatoria; si no se reúne, segunda convocatoria en un plazo de 7 a 15 días, que se celebra con los asistentes. Decide la mayoría porcentual de los presentes.
• Acuerdos extraordinarios (art. 1023): se celebra con quienes asistan, pero los acuerdos solo valen si los aprueba al menos el 75% de los derechos; los ausentes pueden completar ese porcentaje en los 30 días naturales siguientes, manifestando su aprobación de forma auténtica.
• Impugnación (art. 1023): quien no asistió alegando que no lo convocaron bien tiene 30 días naturales para demandar que el acuerdo no le sea oponible.
• Quién preside (art. 1024): lo eligen los asistentes por mayoría de personas; puede ser el administrador.

Asambleas a distancia (art. 1025 bis)

A diferencia de otros estados, Jalisco sí prevé asambleas de condóminos a distancia desde 2021. Los temas deben estar aprobados en el reglamento o, si no, los acuerdos necesitan dos terceras partes. Para que valgan se requiere identificación visual plena de los participantes, comunicación en tiempo real, votación nominal registrada y grabación de la sesión. La convocatoria también puede enviarse por medios tecnológicos que dejen constancia del envío, y el acta sigue las mismas reglas que una presencial. Lo mismo aplica a las sesiones del consejo (art. 1018 bis). Para avisar la convocatoria y guardar evidencia de quién la recibió, sirven los comunicados para condominio.

Administrador: nombramiento, libros e informes

• Nombramiento (art. 1011): lo designa la asamblea; puede ser persona física o empresa. El primer administrador lo nombra quien constituye el régimen, por un máximo de un año.
• Contrato profesional (art. 1011): si se contrata una administración profesional, el contrato no puede exceder de un año, aunque puede renovarse.
• Funciones (art. 1012): ejecutar los acuerdos, representar al condominio, atender mantenimiento y servicios, hacer los gastos, cobrar cuotas y convocar a asamblea.
• Comprobantes al día (art. 1012 V): la documentación de los gastos debe estar actualizada con un atraso no mayor de 15 días hábiles.
• Tres libros (art. 1012 VI): actas de asamblea, actas del consejo e ingresos y egresos, autorizados en su primera hoja por el secretario del ayuntamiento. Los registros auxiliares pueden llevarse en sistemas de cómputo.
• Estado de cuentas trimestral (art. 1012 VII): en la primera quincena de abril, julio, octubre y enero, a disposición de los condóminos, con gastos del trimestre, ingresos y cuotas vencidas, listado de deudores y origen de cada adeudo, acreedores y saldos en efectivo. Ve qué debe incluir en estados de cuenta del condominio.
• Inventario (art. 1007): debe llevar un inventario actualizado de los bienes comunes.
• Entrega-recepción (art. 1013 bis): cuando entra una nueva administración, la saliente tiene 15 días naturales para entregar documentos, estados de cuenta, valores y bienes. Usa nuestro checklist de cambio de administrador.

El informe trimestral es donde más se atoran las administraciones que trabajan con hojas de cálculo. Con un software de administración de condominios, los gastos, los pagos y el listado de deudores se registran conforme ocurren y el reporte del trimestre sale de esos mismos datos.

Consejo de administración y controversias

• Integración (arts. 1014 a 1016): el número de consejeros lo fija el reglamento; deben ser condóminos u ocupantes autorizados y estar al corriente. El cargo es honorario, salvo que la asamblea apruebe una remuneración.
• Funciones (art. 1017): representa a los condóminos, vigila al administrador, se reúne al menos una vez al mes para recibir su informe, comprueba la inversión de los fondos y rinde un informe anual a la asamblea en el primer trimestre.
• Contratos con terceros (art. 1017 VII): en condominios habitacionales y comerciales, autoriza cualquier contrato para que terceros usen bienes o servicios comunes; si se firma en contra del reglamento, es nulo.
• Arbitraje interno (art. 1031): las controversias entre condóminos por el uso de unidades y áreas comunes se someten primero al arbitraje del consejo de administración; las demás van al juez de primera instancia.

Si el consejo va a arbitrar quejas por ruido, estacionamiento o mascotas, conviene tener por escrito los avisos y reportes previos. Revisa también las funciones en mesa directiva y comité de vigilancia.

Obras y convivencia

• Conservación (art. 1009 I): la decide el administrador con instrucciones del consejo, sin acuerdo de asamblea, con cargo al fondo de mantenimiento. Ver mantenimiento preventivo.
• Mejoras (art. 1009 III): requieren asamblea extraordinaria.
• Urgencias (art. 1009 IV): si el administrador no actúa, cualquier condómino puede hacer la reparación urgente y se le reembolsa, justificándolo en la siguiente asamblea.
• Remodelaciones (art. 1010): nada que afecte estructura, azoteas, muros maestros o la estética; los proyectos se aprueban antes por el consejo.
• Prohibiciones (art. 1010 bis): sin consentimiento de la asamblea no se puede afectar la tranquilidad, hacer obras en horario nocturno salvo fuerza mayor, derribar árboles o cambiar áreas verdes, alterar áreas comunes ni tener animales que por número, tamaño o naturaleza afecten la seguridad o salubridad.

Jalisco frente al Estado de México

Resumen del régimen de condominio en Jalisco

Errores frecuentes

• Buscar una "ley de condominios de Jalisco" separada y aplicar la de la CDMX: en Jalisco la regla está en el Código Civil.
• Cobrar intereses moratorios que el reglamento no fija, o por encima del tope del art. 1028.
• Emitir el estado de cuenta para cobro sin la firma del administrador y la aprobación del presidente del consejo, o antes de los 90 días.
• Convocar a asamblea con menos de 15 o 20 días naturales, o meter asuntos que no estaban en el orden del día.
• Hacer la asamblea por videollamada sin grabarla, sin votación nominal o sin que el reglamento lo prevea.
• Llevar las actas en un chat, sin libros autorizados por el ayuntamiento.
• Entregar un solo informe al año cuando el código pide estado de cuentas trimestral.
• Repartir parejo los gastos de un elevador o una alberca que solo usa una parte del coto.

Checklist

1. Consigue la escritura constitutiva y el reglamento interior y confirma el porcentaje de cada unidad.
2. Revisa que el reglamento fije la tasa de interés moratorio y las bases de cobro.
3. Cobra por adelantado y entrega recibo de cada pago.
4. Ten los tres libros autorizados por el secretario del ayuntamiento.
5. Publica el estado de cuentas en la primera quincena de abril, julio, octubre y enero.
6. Agenda la asamblea ordinaria en el primer trimestre y convoca con 15 días naturales.
7. Si harán asambleas a distancia, apruébenlo en el reglamento y graben la sesión.
8. Arma el expediente de cada moroso con más de 90 días: estado de cuenta firmado y aprobado, actas y recibos.
9. Mantén el inventario de bienes comunes actualizado.

Preguntas frecuentes

¿Existe una ley de condominios en Jalisco?

No como ley separada. El régimen de condominio está en el Código Civil del Estado de Jalisco, artículos 1001 a 1038, y se complementa con la escritura constitutiva y el reglamento interior de cada condominio.

¿Los cotos de Guadalajara y Zapopan se rigen por estas reglas?

Si el coto está constituido en régimen de condominio, sí. Muchos son condominios horizontales (art. 1003) y, si comparten áreas con otros cotos del mismo desarrollo, pueden ser condominios compuestos (art. 1002). Revisa tu escritura para confirmarlo.

¿Cuánto interés se puede cobrar a un moroso en Jalisco?

Hasta el tipo de interés moratorio promedio que fijen las dos mayores instituciones de crédito del país en préstamos quirografarios a 30 días, según lo establezca el reglamento (art. 1028).

¿Cuándo se puede demandar a un condómino que no paga?

Siempre se puede cobrar, pero a los 90 días del vencimiento el estado de cuenta firmado por el administrador y aprobado por el presidente del consejo ya es título ejecutivo (art. 1029), lo que facilita el juicio.

¿Son válidas las asambleas por Zoom en Jalisco?

Sí, si cumplen el art. 1025 bis: temas aprobados en el reglamento (o acuerdos con dos terceras partes), identificación visual de los asistentes, comunicación en tiempo real, votación nominal registrada y grabación de la sesión.

¿Cada cuándo debe informar el administrador?

Debe tener un estado de cuentas a disposición de los condóminos en la primera quincena de abril, julio, octubre y enero (art. 1012 VII). El consejo, además, rinde un informe anual a la asamblea en el primer trimestre (art. 1017 VI).

Siguiente paso

En Jalisco, el código pide cobrar por adelantado, documentar cada gasto, informar cada trimestre y tener un estado de cuenta claro por unidad si hay que cobrar por la vía ejecutiva. Clubhaus te ayuda a llevarlo en un solo lugar: conoce el software de administración de condominios, el software de cobranza para condominios y la administración de fraccionamientos, revisa precios (gratis hasta 2 casas) o crea tu cuenta gratis.

Fuente: Código Civil del Estado de Jalisco, Título Sexto "Del condominio", arts. 1001 a 1038, versión publicada por el Congreso del Estado de Jalisco (incluye la reforma del 18 de junio de 2026 a los arts. 1031, 1032 y 1037). Información general, no sustituye asesoría legal.