La ley de condominios en Hidalgo es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Hidalgo, publicada en 2012 y reformada por última vez el 18 de abril de 2024. Define cómo se fijan y cobran las cuotas, qué se puede hacer con los morosos, cada cuánto hay asamblea, qué requisitos tiene el administrador y cómo se maneja el fondo de reserva. Esta guía la resume artículo por artículo para administradores, mesas directivas y comités de vigilancia de condominios y fraccionamientos en Hidalgo.
Si administras en la capital, revisa la guía de la ley de condominios de la CDMX; si quieres profundizar en temas prácticos, tenemos guías sobre cómo organizar una asamblea, el fondo de reserva y las multas y recargos. Aquí nos enfocamos en lo que dice el texto vigente de Hidalgo.
Qué ley aplica y a quién
El texto vigente es el que publica el Congreso del Estado de Hidalgo, con reformas de 2021 y varias de 2024 (enero y abril). Ojo: circulan copias en internet con la versión de 2016, que ya no incluyen cambios importantes, como la regla de no cortar el agua a morosos o la obligación de la constructora de pagar mantenimiento antes de la entrega.
- Autoridad: la Secretaría de Obras Públicas y Ordenamiento Territorial (art. 4), junto con los municipios, que registran al administrador y autorizan el libro de actas.
- Condominios anteriores a 2012: según el artículo tercero transitorio, los constituidos antes de esta ley se siguen rigiendo por la ley anterior, su escritura y su reglamento. Las modificaciones que hagan después sí deben ajustarse a la ley nueva.
- Fraccionamientos en régimen de condominio: la ley aplica igual a privadas horizontales, como las de Tizayuca, Pachuca o Mineral de la Reforma, cuando están constituidas como condominio.
Cuotas de mantenimiento: qué dice la ley
La ley distingue tres tipos de cuota y las liga al indiviso (la proporción de cada unidad en el condominio), con una excepción importante para vivienda social.
- Tres cuotas (art. 57): fondo de administración y mantenimiento, fondo de reserva y cuotas extraordinarias cuando los fondos no alcanzan. La extraordinaria siempre requiere aprobación de la asamblea (art. 5). Más detalle en cuotas extraordinarias en condominios.
- Quién decide el monto y el esquema de cobro: la asamblea fija las cuotas, el "sistema o esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente" y las tasas moratorias (art. 36 V). El reglamento debe contener el procedimiento de cobro, el monto y la periodicidad (art. 53).
- Sin excepciones personales (art. 58): las cuotas no admiten compensación. "No pago porque no me arreglan la luminaria" no es un argumento válido ante la ley.
- Vivienda de interés social, popular o económica (art. 72): el voto es uno por unidad y las cuotas se fijan por número de unidades, sin importar el indiviso. En muchos fraccionamientos de Hidalgo esto significa cuota igual por casa.
- Descuento vía crédito (art. 64): en vivienda social, la cuota puede descontarse junto con la amortización del crédito, con acuerdo de asamblea y convenio con la institución que financió.
- Constructora que no ha entregado (art. 28, reforma de enero de 2024): quien otorgó la escritura constitutiva paga el mantenimiento hasta formalizar la entrega-recepción; el art. 57 también obliga al desarrollador a pagar puntualmente.
El administrador recauda con la periodicidad que fije la asamblea y debe dar recibo de cualquier pago (art. 44 IX y XI). Si quieres que esos recibos salgan solos, un software de cobranza para condominios genera el comprobante y actualiza el saldo de cada casa en cuanto se registra el pago.
Morosos: intereses, servicios, voto y cobro judicial
Intereses y suspensión de servicios (art. 61, reforma de abril de 2024)
Las cuotas no pagadas a tiempo generan intereses al tipo que fije la asamblea o el reglamento. Si servicios de áreas privativas se pagan con los fondos del condominio, el administrador puede suspenderlos al moroso, excepto el agua. Para hacerlo necesita autorización del Comité de Vigilancia y acreditar que antes agotó un procedimiento interno de mediación o conciliación: requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos o propuestas de convenio. El art. 36 XII lo confirma: el agua potable nunca se restringe.
Suspensión del voto (art. 37)
Previa notificación y aprobación de la asamblea, se suspende el derecho a voto (no a voz) a quien deba dos o más cuotas, una cuota extraordinaria o una condena. Esos condóminos no cuentan para el quórum, y los morosos tampoco pueden convocar a asamblea (art. 35 III). El administrador y los comités deben estar al corriente durante su gestión (arts. 41 y 48).
Vía ejecutiva civil (art. 62)
El estado de liquidación de adeudos trae aparejada ejecución si lo firman el administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, y va acompañado de los recibos y de la copia certificada del acta o del reglamento que fijó las cuotas. Solo procede con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes. Por eso es clave tener estados de cuenta ordenados por unidad.
Venta de la casa con adeudo (arts. 63 y 65)
El notario debe exigir constancia de no adeudo firmada por el administrador. Si no la hay, el comprador queda como obligado solidario de lo que se deba.
Multas de la autoridad (arts. 80 y 81)
La Secretaría impone sanciones a partir de una queja por escrito de la asamblea. No pagar cuotas a tiempo puede costar de 10 a 100 UMA por cada incumplimiento (art. 81 IV), y la reincidencia puede llegar al doble. Para casos graves o reiterados, la asamblea, con 51% del valor del condominio y tras convocar al afectado, puede ir a justicia alternativa o a acciones civiles (art. 84). La ley también fomenta los medios alternativos de solución de conflictos (art. 77 Bis). Si buscas estrategias antes de llegar ahí, revisa cómo disminuir la morosidad.
Asambleas: frecuencia, convocatoria y quórum
- Frecuencia (art. 32): la asamblea general ordinaria se celebra cada seis meses. La extraordinaria procede por urgencia, cambios a la escritura o al reglamento, obras nuevas, ruina o extinción.
- Convocatoria (art. 35): con 15 días naturales de anticipación para las ordinarias. Se puede notificar en la unidad "o mediante correo electrónico o medio digital" que haya indicado el condómino, y se publica en lugares visibles. Pueden convocar el administrador, el Comité de Vigilancia o el 25% de los condóminos.
- Quórum (art. 35 IV): 75% de los condóminos en primera convocatoria, mayoría simple del total en segunda y los que asistan en tercera, con media hora entre convocatorias.
- Votación (art. 34): mayoría simple de los presentes, voto nominal y directo. Se vale la carta poder simple, con un máximo de dos condóminos representados por persona; el administrador no puede representar a nadie.
- Lugar (art. 35 I): dentro del condominio o donde fije el reglamento.
¿Valen las actas digitales en Hidalgo?
No. El secretario asienta el acta en el libro de actas autorizado por el municipio; la firman el presidente, el secretario y los miembros del Comité de Vigilancia presentes, y debe protocolizarse ante fedatario público (arts. 34 VIII y 44 I). La ley tampoco prevé asambleas remotas: lo digital que sí permite es la notificación de la convocatoria por correo o medio digital. Las resoluciones se informan por escrito a cada condómino (art. 34 IX). Para el formato, usa la guía del acta de asamblea con plantilla.
Administrador: requisitos, registro y obligaciones
- Requisitos (arts. 38, 39 y 75): puede ser persona física o moral designada por la asamblea, debe acreditar experiencia en administración condominal o cursos de capacitación, y tomar al menos un curso al año.
- Duración (arts. 40 y 42): si es condómino, de uno a tres años y sin relación laboral; si es profesional, con contrato y comprobante fiscal.
- Registro (arts. 43 y 44 XXII): el nombramiento se registra en el municipio dentro de los 15 días hábiles siguientes y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad en máximo 30 días, con identificación, currículum, constancia de antecedentes no penales y acta protocolizada.
- Estado de cuenta mensual (art. 44 XII): el administrador entrega cada mes a cada condómino un estado de cuenta con ingresos, egresos, cuotas pendientes, saldos, inversiones y cuentas por pagar. El condómino tiene 5 días hábiles para objetarlo.
- Otras obligaciones (art. 44): conservar la documentación, convocar a asambleas, revisar riesgos periódicamente, iniciar procedimientos contra incumplidos y organizar una jornada de cultura condominal cada seis meses con el municipio.
- Entrega y auditoría (arts. 45 y 46): la administración saliente entrega todo en 10 días hábiles, y la asamblea puede ordenar auditorías en cualquier momento.
Cumplir con el estado de cuenta mensual a mano es pesado cuando hay cientos de casas. Con un software de administración de condominios cada residente ve su saldo, sus pagos y los gastos del mes desde la app. Si vas a contratar a alguien, usa el checklist para elegir administrador.
Comité de Vigilancia
El Comité de Vigilancia (arts. 48 y 49) es honorario y dura hasta un año. Verifica los estados de cuenta, supervisa la inversión del fondo de reserva, firma las cuentas en mancomunado con el administrador y puede convocar a asamblea si el administrador no lo hace en 10 días hábiles. Su presidente también firma el estado de liquidación para el cobro judicial (art. 62). Conoce sus funciones a fondo en la guía de mesa directiva y comité de vigilancia.
Fondo de reserva
El fondo de reserva cubre herramientas, materiales, maquinaria, mano de obra, obras y reparaciones mayores (art. 57 II). Mientras no se use, se invierte en valores a la vista de mínimo riesgo y con liquidez; el tipo de inversión lo autoriza el Comité de Vigilancia (arts. 59 y 49 VI). Cualquier condómino puede pedir información sobre el estado de los fondos (art. 19 VI), y la asamblea decide qué porcentaje de las rentas de áreas comunes va a cada fondo (art. 60).
Resumen de la ley de condominios de Hidalgo
Tema | Qué dice la ley | Artículo |
|---|---|---|
Tipos de cuota | Mantenimiento, reserva y extraordinaria, por indiviso | 5, 57 |
Vivienda social | Un voto y una cuota igual por unidad | 72 |
Constructora sin entregar | Paga el mantenimiento hasta la entrega-recepción | 28, 57 |
Morosos y servicios | Intereses; se pueden suspender servicios pagados con fondos, nunca el agua, tras mediación | 61, 36 XII |
Voto del moroso | Se suspende con 2 cuotas o 1 extraordinaria pendiente | 37 |
Cobro judicial | Vía ejecutiva civil con 2 ordinarias o 1 extraordinaria | 62 |
Multa por no pagar | 10 a 100 UMA por incumplimiento | 81 IV |
Asamblea ordinaria | Cada seis meses | 32 |
Convocatoria | 15 días naturales; se vale correo o medio digital | 35 |
Quórum | 75%, mayoría del total y asistentes | 35 IV |
Actas | Libro autorizado por el municipio y protocolización | 34 VIII, 44 I |
Administrador | Experiencia o cursos, registro municipal y en el RPP | 39, 43, 44 XXII |
Estado de cuenta | Mensual a cada condómino | 44 XII |
Fondo de reserva | Inversión de mínimo riesgo autorizada por vigilancia | 59 |
Errores frecuentes
- Creer que un acta firmada en línea o en un grupo de WhatsApp sustituye al libro de actas autorizado.
- Cobrar cuotas o multas sin un acuerdo de asamblea o un reglamento que las respalde.
- Cortar el agua a un moroso: la ley lo prohíbe expresamente.
- Suspender servicios sin autorización del Comité de Vigilancia ni mediación previa documentada.
- No registrar al administrador en el municipio ni inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad.
- Entregar solo un informe anual cuando la ley pide estado de cuenta mensual.
- Citar copias viejas de la ley (2016) que no incluyen las reformas de 2024.
Checklist
- Descarga la versión vigente de la ley desde el sitio del Congreso de Hidalgo.
- Confirma si tu condominio se constituyó antes o después de agosto de 2012.
- Revisa que el reglamento interno diga monto, periodicidad y procedimiento de cobro.
- Ten el libro de actas autorizado por el municipio y protocoliza cada acta.
- Registra al administrador en el municipio y en el RPP en los plazos de ley.
- Entrega estado de cuenta mensual a cada condómino y guarda los recibos.
- Documenta la mediación con morosos antes de suspender cualquier servicio.
- Pide al Comité de Vigilancia que autorice por escrito la inversión del fondo de reserva.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cortar el agua a un moroso en Hidalgo?
No. El art. 61 permite suspender servicios de áreas privativas que se paguen con los fondos del condominio, pero excluye expresamente el agua, y el art. 36 XII dice que el agua potable nunca se restringe.
¿Cada cuánto debe haber asamblea?
La asamblea general ordinaria se celebra cada seis meses (art. 32). Las extraordinarias se convocan cuando hay urgencia o temas como cambios al reglamento u obras nuevas.
¿Puedo convocar a asamblea por WhatsApp o correo?
La ley permite notificar la convocatoria por correo electrónico o el medio digital que haya indicado el condómino (art. 35 II y V), además de publicarla en lugares visibles. Conviene guardar constancia del envío. Un canal de comunicados para condominio deja ese historial.
¿Puedo cobrar la cuota anual por adelantado?
La ley de Hidalgo no habla de cobro anticipado. La asamblea elige el esquema de cobro (art. 36 V) y el reglamento fija la periodicidad (art. 53), así que un pago trimestral o anual es posible si la asamblea lo acuerda.
¿Quién multa al condómino que no paga?
Las sanciones de la ley las impone la Secretaría a partir de una queja por escrito de la asamblea (art. 80). Los intereses moratorios y las penas internas las fija la asamblea o el reglamento.
¿Qué pasa si la constructora no ha entregado el fraccionamiento?
Desde la reforma de enero de 2024, quien otorgó la escritura constitutiva paga el mantenimiento hasta formalizar la entrega-recepción (art. 28), y el desarrollador también está obligado a pagar cuotas por las unidades que conserve (art. 57).
Siguiente paso
La ley de Hidalgo pide cuentas claras cada mes, recibos de cada pago y un proceso documentado antes de presionar a un moroso. Clubhaus tiene presencia en Hidalgo y te ayuda a llevarlo todo en un solo lugar: mira cómo funciona el software para fraccionamientos en Tizayuca, la administración de fraccionamientos y el software de cobranza para condominios; revisa precios o crea tu cuenta gratis.
Fuente: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Hidalgo, versión del Congreso del Estado de Hidalgo (última reforma: 18 de abril de 2024). Información general, no sustituye asesoría legal.
